こんにちは、杉田です。
これから住宅を建築（購入）するお客様は特に気になるであろう住宅ローンの金利。
住宅ローン金利には、全期間固定金利・〇〇年固定金利選択型・変動金利の３つの金利タイプがあります。
金利タイプの説明は、過去のブログをご覧ください。
初めてでも解かる？住宅ローンの金利について（全期間固定金利）
初めてでも解かる？住宅ローンの金利について（10年固定金利選択型）
今回は年末の日銀の発表後、まだ影響が出ていない変動金利について説明させていただきます。
国土交通省が公表した「令和３年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果」によると約７０％程が、変動金利を選んでいるそうです。
変動金利
住宅ローンの変動金利は短期プライムレートに連動しています。年末の日銀の発表では長期金利の変動許容幅の上昇なので、変動金利はまだ影響を受けていません。半年間ごとに短期プライムレートに応じて金利が見直されています。市場金利の影響を受け借入金利が変動されやすいタイプとなっています。
〇メリット・・・
適用金利が下がると、支払利息が減少
実質借入金利が固定金利や１０年固定選択型と比較すると非常に低い
✕デメリット・・・
適用金利が上がると、支払利息が増加
三菱UFJ銀行の店頭表示金利推移をみてみると・・・
店頭表示金利（基準金利）を見ていただくとまったく変わっていません。
もう１０年以上（2009年頃から）も、ほとんど金融機関の店頭表示金利は2.475％をベースに変動がありません。
しかし、金融機関は住宅ローンを利用してほしいので優遇金利幅が競争によりどんどん膨らんだ結果、実質の借入金利はどんどん低くなり現在は0.45％前後で各金融機関がしのぎを削っている状態です。
前回でも説明しましたが、【実質借入金利】＝《店頭表示金利－優遇金利》となっています。この優遇金利分が、給与振込・公共料金の支払いやクレジットカード新規申込加入などの条件によって異なります。変動金利は完済まで、ずーーーーと同じ金利優遇となります。
変動金利には、【５年ルール】・【125％ルール】があります。※稀にこのルールの無い金融機関もあります。
変動金利の適用金利は、実際は半年ごとに見直しは行われているのですが、適用金利に変動が生じても、５年間は返済額に変動が無いようになっています。【５年ルール】
さらに金利が急上昇して返済額が倍になってしまっては借入した方は困ってしまう（破綻してしまう）ので【125％ルール】があります。
125％ルールとは、返済額が増えても125％（1.25倍）までを上限とするため、当初月々100,000円の返済をしていた方でも、金利がメチャクチャに上昇してしまっても1.25倍の125,000円までしか返済額が上がらないというものです。
三菱UFJ銀行の場合、2023年1月現在の金利優遇は2.000％となっていますので、2.475％－2.000％＝0.475％（借入金利）となっています。
５年後に、125％ルールギリギリまで金利が上昇した場合、表にするとこんな感じです。
※「スマート手続き」利用の場合や、申込内容によってはさらに引き下げした金利を利用できる場合があります。
店頭金利が4％を超えるようになると返済額も125％の上限まで上がってしまうかもしれません。
気をつけないといけないのは、返済額は125％ルールがありますが、金利（店頭金利約6.3％程）がもっと上がると125％ルールの支払いでは未払利息が発生して借入した元金がまったく減らないこととなります。極論をいうと、35年間一所懸命返済したのに元金がほとんど減っておらず、３５年後に4000万円程の金額の一括返済を迫られるかもしれません。ネットではこの最悪のシナリオばかり説明するFPや有識者が多く、支払いに余裕があるなら変動金利より全期間固定の長期金利を勧めるのです。
ただ、そんなに金利が上昇するバブル時代のような超好景気が到来するのならばあなたの給与（所得）もメチャクチャに上がっているでしょう。
変動金利は、そろそろ金利は上がりますと予想してきて既に１０年以上も金利は上がっていません。むしろ実質借入金利においては若干ですが下がりつつありました。しばらくは金利が上がらないと判断する方におすすめでしたが、日銀の金融緩和策の発表で市場金利が上昇すること、変動金利も上昇するであろうと思われています。金利が上昇するときのことも事前に考えて対策しておきましょう。
次回は、【まとめ】となります。
家づくりのご質問・ご相談をLINEからも受付中♪
お気軽にお問合せ下さい
